LA NUOVA SANATORIA EDILIZIA DOPO IL SALVA CASA E LA LEGGE DI CONVERSIONE(registrazione del 27/11/24)

Le nozioni fondamentali di riferimento:

• abuso formale e abuso sostanziale;
• rilevanza penale o meno dell’abuso edilizio.

La sanatoria edilizia ‘ordinaria’ (nelle ipotesi residue, dopo l’entrata in vigore della Legge 105/2024):

• il presupposto della c.d. ‘doppia conformità’ urbanistico-edilizia;
• il permesso di costruire in sanatoria: titolarità dell’istanza, termini temporali di presentazione;
• la formazione del silenzio-rigetto in caso di mancata definizione dell’istanza nei termini prescritti;
• gli effetti della sanatoria ‘ordinaria’ sui procedimenti sanzionatori (penali e amministrativi).

Una ‘sanatoria’ particolare: l’effetto legittimante delle sanzioni sostitutive del ripristino, dopo le modifiche al TUED introdotte dal D.L. 69/2024 e relativa legge di conversione n. 105/2024 (artt. 33, 34, 37 e 38 TUED / c.d. ‘fiscalizzazione’ dell’abuso).

L’introduzione della nuova sanatoria ‘semplificata’ per le ipotesi di parziale difformità o variazioni essenziali al Permesso di Costruire, e per gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA (nuovo art. 36-bis TUED):

• i consolidati orientamenti della giurisprudenza prima del D.L. 69/2024;
• i requisiti ‘asimmetrici’ per conseguire la ‘nuova’ sanatoria: la conformità “urbanistica” al momento della presentazione dell’istanza, e la conformità “edilizia” al momento della realizzazione delle opere abusive;
• la sanatoria ‘condizionata’ all’esecuzione di interventi di conformazione;
• il previo accertamento di compatibilità paesaggistica per gli interventi ricadenti in aree soggette a tutela: ambito di applicazione della nuova disciplina (art. 36-bis, comma 4) e possibili problematiche interpretative e applicative derivanti dal mancato coordinamento con gli artt. 167 e 181 del Codice;
• la formazione del silenzio-assenso sull’istanza di permesso in sanatoria;
• il pagamento delle somme dovute a titolo di oblazione come presupposto per la formazione del titolo in sanatoria e la riduzione degli importi in presenza di doppia conformità urbanistico-edilizia;
• la controversa natura della SCIA in sanatoria alla luce della più recente giurisprudenza;
• i dubbi relativi agli effetti della nuova sanatoria sui procedimenti penali;
• i possibili impatti del nuovo istituto sui procedimenti di formazione degli strumenti urbanistici.

La regolarizzazione di casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio: le varianti in corso d’opera costituenti parziale difformità dal titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge 10/1977 (nuovo art. 34-ter, commi 1-3).

Possibili nodi problematici nella definizione di istanze di sanatoria edilizia:

• il termine ultimo per la proposizione dell’istanza in caso di possibile acquisizione del bene abusivo; per inottemperanza all’ordine di demolizione e ripristino dello stato dei luoghi;
• la risalenza nel tempo delle opere abusive (ante 1942 / ante 1967 .

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