LO STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI E TOLLERANZE COSTRUTTIVE DOPO LA LEGGE N. 105/2024 DI CONVERSIONE DEL D.L. 69/2024 (c.d. ‘Salva casa’)

Le nozioni fondamentali di riferimento:

• la legittimità dello stato di fatto dell’immobile;
• la sanzionabilità (o meno) delle difformità edilizie;
• la commerciabilità degli immobili.

La verifica della legittimità dello stato di fatto dell’unità immobiliare o dell’immobile:

• l’art. 9-bis, comma 1-bis del TUED, modificato dal D.L. 69/2024 e relativa Legge di conversione n. 105/2024:
• la rilevanza degli interventi di attività edilizia libera ai fini della verifica dello stato legittimo dell’immobile;
• l’incidenza o meno degli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla CILA;
• la rilevanza delle fonti regolamentari locali per gli interventi eseguiti ante 1942 e ante 1967;
• una casistica peculiare: le verifiche/dichiarazioni necessarie per la presentazione della c.d. ‘CILAS’ (Superbonus 110%) dopo la Legge 108/2021;
• due esempi regionali di verifica ‘semplificata’ nei casi di demolizione e ricostruzione: l’art. 11, comma 6, della L.R. Emilia-Romagna n. 24/2017 e s.m.i.; l’art. 133, comma 7-ter, della L.R. Toscana n. 65/2014 e s.m.i.;
• la legittimità paesaggistica dello stato di fatto: le difformità rilevanti ai fini paesaggistici e la regolarizzazione delle difformità in caso di vincolo paesaggistico sopravvenuto dopo la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024.

L’effetto legittimante delle sanzioni sostitutive del ripristino, dopo le modifiche al TUED introdotte dal D.L. 69/2024 e relativa Legge di conversione n. 105/2024:

• le consistenze assoggettate a sanzione pecuniaria ex artt. 33 e 34 TUED (c.d. ‘fiscalizzazione dell’abuso’);
• gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA sanzionati pecuniariamente ex art. 37 TUED;
• le consistenze assoggettate a sanzione pecuniaria ex art. 38 TUED in caso di annullamento del permesso di costruire.

Casistiche particolari: le consistenze realizzate in attuazione di titoli edilizi contenenti vizi di natura sostanziale ma non contestati dal Comune entro i termini temporali di legge per le azioni in autotutela (Legge 241/1990 – art. 21-nonies)

Le tolleranze costruttive dopo la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. 69/2024:

• i riferimenti originari: le tolleranze costruttive ai fini delle agevolazioni fiscali (art. 15 della Legge 765/1967, recepito dall’art. 49, comma 1, TUED);
• l’introduzione delle tolleranze costruttive nel regime sanzionatorio: il comma 2-ter dell’art. 34 TUED introdotto dal D.L. 70/2011 (comma successivamente abrogato);
• le tolleranze costruttive ‘paesaggistiche’: la voce A.31 dell’Allegato A al D.P.R. 31/2017;
• l’art. 34-bis TUED introdotto dalla Legge 120/2020: le tolleranze ‘dimensionali’ e le tolleranze ‘geometriche’ e/o ‘qualitative’;
• le ulteriori tolleranze introdotte dal D.L. 69/2024 e relativa legge di conversione n. 105/2024;
• i limiti alle tolleranze costruttive per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio;
• l’applicabilità del concetto di ‘tolleranza costruttiva’ alle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari;
• le relazioni con il titolo abilitativo e con la disciplina urbanistico-edilizia: tolleranze conformi e tolleranze eccedenti i limiti fissati dallo strumento urbanistico;
• i possibili limiti di intervento per le trasformazioni successive dell’immobile;
• gli adempimenti a carico del tecnico abilitato;
• gli orientamenti giurisprudenziali in materia di tolleranze costruttive.

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