STATO LEGITTIMO DEGLI IMMOBILI E TOLLERANZE COSTRUTTIVE

Le nozioni fondamentali di riferimento:

• la legittimità dello stato di fatto dell’immobile;
• la sanzionabilità (o meno) delle difformità edilizie;
• la commerciabilità degli immobili.

 La verifica della legittimità dello stato di fatto dell’unità immobiliare o dell’immobile:

• l’art. 9-bis, comma 1-bis, TUED:
• la rilevanza degli interventi di attività edilizia libera ai fini della verifica dello stato legittimo dell’immobile;
• la rilevanza delle fonti regolamentari locali per gli interventi eseguiti ante 1942 e ante 1967;
• una casistica peculiare: le verifiche/dichiarazioni necessarie per la presentazione della c.d. ‘CILAS’ (Superbonus 110%) dopo la Legge 108/2021;
• due esempi regionali di verifica ‘semplificata’ nei casi di demolizione e ricostruzione: l’art. 11, comma 6, della L.R. Emilia-Romagna n. 24/2017 e s.m.i.; l’art. 133, comma 7-ter, della L.R. Toscana n. 65/2014 e s.m.i.;
• la legittimità paesaggistica dello stato di fatto: le difformità rilevanti ai fini paesaggistici; la regolarizzazione delle difformità in caso di vincolo paesaggistico sopravvenuto;

Alcune fattispecie peculiari: le consistenze sanzionate pecuniariamente; le consistenze non più sanzionabili per decorso dei termini temporali di legge per le azioni in autotutela:

• le consistenze assoggettate a sanzione pecuniaria ex artt. 33 e 34 TUED (c.d. ‘fiscalizzazione dell’abuso’);
• gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA sanzionati pecuniariamente ex art. 37 TUED;
• le consistenze assoggettate a sanzione pecuniaria ex art. 38 TUED in caso di annullamento del permesso di costruire;
• le consistenze realizzate in attuazione di un titolo edilizio contenente vizi di natura sostanziale ma non contestato dal Comune entro i termini stabiliti dall’art. 21-nonies della Legge 241/1990.

Le tolleranze costruttive:

• i riferimenti originari: le tolleranze costruttive ai fini delle agevolazioni fiscali (art. 15 della Legge 765/1967, recepito dall’art. 49, comma 1, TUED);
• l’introduzione delle tolleranze costruttive nel regime sanzionatorio: il comma 2-ter dell’art. 34 TUED introdotto dal D.L. 70/2011 (comma successivamente abrogato);
• le tolleranze costruttive ‘paesaggistiche’: la voce A.31 dell’Allegato A al D.P.R. 31/2017;
• l’art. 34-bis TUED introdotto dalla Legge 120/2020: le tolleranze ‘dimensionali’ e le nuove tolleranze ‘geometriche’ e/o ‘qualitative’;
• i limiti alle tolleranze costruttive per gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio;
• le relazioni con il titolo abilitativo e con la disciplina urbanistico-edilizia: tolleranze conformi e tolleranze eccedenti i limiti fissati dallo strumento urbanistico;
• l’applicabilità o meno del concetto di ‘tolleranza costruttiva’ alle norme igienico-sanitarie;
• le ‘specificazioni’ regionali: l’art. 19-bis della L.R. Emilia-Romagna n. 23/2004 e s.m.i. (e relativa circolare illustrativa 05/06/2018, n. 410371); l’art. 198 della L.R. Toscana n. 65/2014 e s.m.i.; l’art. 6-bis della L.R. Piemonte 19/1999 e s.m.i. (e relativa Deliberazione G.R. illustrativa. 14/01/2022, n. 2-4519);
• i possibili limiti di intervento per le trasformazioni successive dell’immobile;
• gli orientamenti giurisprudenziali.

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